Оценка квартиры для ипотеки
Содержание материала
Ипотечный заём – один из видов целевого кредита, связанный с залогом приобретаемого или имеющегося объекта. Строго говоря, термин «ипотека» и обозначает залог, гарантирующий кредитору возвратность предоставленных средств. Для определения ликвидности этого залога, банку необходимо провести оценку недвижимости. О том, как проводится оценка квартиры для ипотеки мы и поговорим в этой статье.
Оценка квартиры для ипотеки
Часто банки при ипотечной сделке заключают два договора:
- Договор залога на недвижимость
- Кредитный договор со ссылкой на то, что заём обеспечен предметом залога
Чтобы гарантировать возврат займа в полном объёме, при любых обстоятельствах в процессе долгосрочного кредитования, финансовая организация предпринимает ряд мер:
- обязывает страховать предмет залога от гибели и утери права собственности
- устанавливает обязательный первоначальный взнос
- требует независимой оценки недвижимости
Зачем банку знать актуальную стоимость жилья, какова процедура её определения, и кто оплачивает услугу?
Основные положения, алгоритм, пакет документов
Процедуру обязывает проводить Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. В статье 9 указано, что сведения об оценке залога недвижимости являются обязательной составляющей договора ипотеки.
Расчет оценки недвижимости
Владение актуальной информацией о цене недвижимости позволяет кредитору рассчитать:
- возможный срок ипотечного договора;
- максимальный размер займа.
Расходы на привлечение эксперта несёт будущий заёмщик. Процедура может предшествовать выдаче кредита либо выполняться после заключения договора.
Типичные случаи представлены в таблице:
| Залог | Порядок действий |
|---|---|
| Квартира на вторичном рынке, уже находящаяся в собственности | Предоставить первичный пакет документов в банк, получить одобрение в качестве заёмщика, узнать приблизительную сумму кредита Исходя из этой суммы, подобрать недвижимость (если планируется заложить приобретаемую квартиру) Произвести оценку собственного или приобретаемого жилья Предоставить Отчёт в банк и страховую компанию для одобрения объекта и суммы кредитором, расчёта тарифов страховщиком Провести ипотечную сделку |
| Объект строительства | Получить одобрение кредита на основании пакета документов, подписать договор о долевом участии с застройщиком Подписать кредитный договор По окончании строительства, принять квартиру от застройщика по Акту. Произвести оценку Предоставить Отчёт в банк для оформления закладной. |
Оценка необходима для любого залога: как для имеющейся, так и для приобретаемой квартиры, независимо от того, идёт речь о покупке готового жилья на вторичном рынке или о долевом участии в строительстве новой недвижимости. Только во втором случае процедура происходит уже в процессе действия ипотечного договора.
Есть различия в необходимом перечне документов:
Для проведения процедуры оценки квартиры на вторичном рынке, понадобится:
- удостоверение личности (паспорт) заёмщика;
- выписка Росреестра (или Свидетельство о собственности);
- документы, на основании которых возникло право собственности (покупка, наследование, приватизация);
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт или Справка ф.7 от ТСЖ, ЖКС.
В новостройке:
- ДДУ с актом приёма-передачи;
- кадастровый паспорт;
- удостоверение личности (паспорт) заёмщика.
Кто такие оценщики, каковы цены на их услуги
В 1998 году в России был принят Закон «Об оценочной деятельности» (ФЗ №135 от 29.07.98), который определил стандарты процедуры, требования к квалификации оценщиков, методы работы.
Экспертная оценка
Согласно законодательству, оценщик:
- является частным лицом или наёмным работником у юридического лица – оценочной компании и не состоит в родстве с заказчиком услуги
- проходит обучение и сдаёт квалификационный экзамен раз в три года (ФЗ № 172 от 02.06.2016)
- страхует профессиональную ответственность. Полис является финансовой гарантией удовлетворения обоснованных претензий клиента.
- входит в состав профессиональной саморегулируемой организации (СРО. Членство подтверждается наличием Свидетельства).
На основании этих критериев заёмщик вправе выбрать любого оценщика индивидуального предпринимателя или оценочную компанию для составления отчёта.
Алгоритм оценивания
Важно! На практике выбор в пользу оценщика, рекомендованного банком, экономит время и деньги. Так как он уже проверен службой безопасности, знает тонкости работы с конкретным кредитором и соблюдает общие требования к оценке, предъявляемые Агентством ипотечного жилищного кредитования и Ассоциацией Российских Банков.
Цена на услуги оценочной компании зависит от региона, класса жилья, срочности подготовки заключения и дальности выезда. Стоимость оценки квартиры колеблется в пределах 4 000 – 8 000 рублей.
Отчёт об оценке: содержание, срок действия
Эксперты владеют различными методиками определения стоимости недвижимости. При заключении договора с оценщиком следует указать, что требуется рассчитать именно рыночную стоимость для целей ипотечного кредитования.
Важно! Кредитора не устроит инвентаризационная или кадастровая стоимость. Ему необходимо понимать, какую цену можно получить на рынке за объект залога. И как быстро удастся реализовать недвижимость в случае необходимости. Для оценки последнего параметра к средней по рынку стоимости аналогичных квартир, применяется понижающий коэффициент (дисконт) за срочность продажи. Полученную сумму называют ликвидационной стоимостью. Именно она определяет максимальную сумму доступных заёмных средств.
При определении рыночной стоимости оценщик учитывает:
- Класс жилья и собственную инфраструктуру жилого комплекса (лифты, паркинг, службу охраны, консьержей и тому подобное).
- Престижность локации, её экологию, потенциал развития, инфраструктуру ближайших окрестностей, включая транспорт, услуги здравоохранения, образования, досуга.
- Характеристики строения, в котором расположена квартира (от типовой серии многоквартирного дома, года постройки, степени износа, материала фасадов и межэтажных перекрытий до наличия и состояния инженерных коммуникаций, даты их последнего ремонта или замены).
- Характеристики самой квартиры (не только площадь, планировку, высоту потолков, факт перепланировки и её согласования, но и состояние отделки и инженерных сетей, этаж, вид из окон, наличие балкона, всех сантехнических «удобств»).
Расчёту предшествует личный визит в квартиру, обмер и фотофиксация, получение копий технических и правоустанавливающих документов на квартиру.
Ипотека и оценка залога
Процедура занимает от 2 до 5 дней, включая осмотр, расчёт и оформление отчёта. Многие оценочные компании бонусом предлагают услугу курьерской доставки готового документа в банк, куда потом явится клиент для оформления закладной.
Основные разделы документа:
- Сведения о заказчике, исполнителе, его квалификации
- Информация об объекте, задачах и методе оценки с обоснованием
- Анализ локации в данный момент, её перспективы
- Фото дома, подъезда, квартиры
- Подробные характеристики жилища в сравнении с аналогами
- Расчёт цены 1 квадратного метра в аналогичных квартирах, её корректировка с помощью повышающих, понижающих коэффициентов
- Определение рыночной и ликвидационной стоимости, исходя из площади квартиры и цены за квадратный метр
- Приложения, содержащие копии правоустанавливающих, технических документов на квартиру и копии дипломов, сертификатов оценщика, свидетельства о членстве в СРО, лицензии оценочной компании
Методы и результаты оценки: может ли заёмщик оспорить заключение эксперта
Клиент должен знать, что существует как минимум три вида стоимости квартир:
- Инвентаризационная (затраты на восстановление аналогичного объекта с учётом материалов и оплаты работ). Рассчитывается по созданным в 70-80 гг. прошлого века справочникам. Используется для процедуры наследования и налогообложения в некоторых регионах. Можно узнать в личном кабинете на сайте налоговой службы.
- Кадастровая (рассчитанная Кадастровой палатой по современным нормативам). После 2020 года станет единственным способом определения налогооблагаемой базы во всех регионах. Можно узнать на сайте Росреестра или посмотреть в кадастровом паспорте. Как правило, она на 15-20% ниже реальной цены продажи на рынке.
- Рыночная (в общем случае – результат компромисса между покупателем и продавцом недвижимости)
Заёмщика должно насторожить, если в отчёте об оценке величина рыночной стоимости приближается к инвентаризационной, либо она существенно меньше кадастровой. Возможно, квартира не представляет интереса для покупателей, значит получить ипотеку на неё будет проблематично. Либо оценщик допустил ошибки в расчётах.
Основной метод, применяемый экспертами при расчёте рыночной стоимости, – сравнение с аналогами. Возможно, были выбраны некорректные примеры (например, цена аналогичных объектов занижена из-за срочной продажи), или не учтены индивидуальные особенности оцениваемой квартиры.
Метод оценивания
По закону оценщик обязан не только сделать расчёт, но и представить в отчёте подробное обоснование со ссылками на опрошенных экспертов и использованные источники.
Поэтому заключение об оценке – это не только калькуляция, но и тщательное маркетинговое исследование, результат которого зависит от цели. Рыночная цена для продажи и для залога может отличаться. При оценке квартиры для реализации «здесь и сейчас» достаточно проанализировать текущую конъюнктуру рынка.
Для залоговой недвижимости нужно учитывать её перспективы, ведь ипотека выдаётся не на один год. Что повлияет на цену в будущем, есть ли факторы, вынуждающие снижать цену при срочной продаже:
- возведение в районе большого количества аналогичных по классу жилых объектов усилит конкуренцию
- строительство шумной транспортной развязки поблизости приведёт к падению привлекательности
- проведение в квартире перепланировки без согласования вынудит идти на финансовые уступки при продаже
- возведение новой станции метро, другой инфраструктуры, напротив, повысит рыночную стоимость
Оценщики, сотрудничающие с банками, знают все требования кредитных организаций. Если клиент считает итоговую стоимость чересчур низкой, он вправе заказать оценку у другого специалиста.
Недвижимость и оценка
Экспертная служба банка может принять её, а может в итоге отклонить. Заёмщик имеет право обратиться в суд (согласно статье 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29.07.98). Процесс получения ипотеки это не ускорит, поэтому на практике заёмщики вынуждены:
- увеличивать размер первого взноса
- подбирать иной объект ипотеки
- искать дополнительное залоговое обеспечение
Заключение
Закладывая строящуюся или готовую квартиру в банк для получения целевого жилищного кредита, заёмщик обязан привлечь оценщика для определения рыночной стоимости. Оценку следует проводить сравнительным методом. Эффективнее всего выбрать эксперта из списка аккредитованных банком.
При обнаружении в заключении ошибок, повлиявших на отказ банка в выдаче ипотеки, клиент может обратиться в суд. В случае успеха, все издержки и финансовые потери будут компенсированы оценщиком или его страховой компанией.
Видео. Оценка квартиры для ипотеки
